新建小区实现物业管理，相对于老小区来说要容易得多。但是，不把握好小区交接验收过程中的节点管理，明晰相关单位各自的职能，新小区将和老小区一样出现物业管理的难题。反思物业管理请看下篇：《新小区打牢基础、规范运作、齐抓共管》。 11月24日上午，记者在永大丽景园物业管理处碰上了前来找物业对接的业主孙文建，她家楼顶的公共天窗已经漏雨很长时间了，一直修理不好。孙文建认为责任在物业管理身上，一定要物业管理给她一个说法。 对此，永大丽景园物业管理单位也是有苦说不出。他们已经多次和开发商联系，但是一个逼一个拖，让他们也无奈。 像这样的矛盾，记者在永大丽景园采访时发现了不少：语音门铃不响、屋顶漏水，公共设施损坏，开发商没移交，物业也管不了；此外，小区路道上乱停车，违章开门现象开始出现。记者看到，尽管小区物管和城管联系，但是没有结果。一些矛盾纠纷物业希望得到街道社区的帮助，但因为开发商没有交纳行政移交费，社区也不愿意过问。 五里墩社区党支部副书记戴营生介绍：“为他们业主服务、创建，所有的一切都要用钱。政府又没有钱向下拨，开发商又没钱给我们，往今后这一块怎么管理，没办法。” 在这里，钱和管理结合得如此紧密。似乎有了钱就管理好了吗？也不见得。缺乏物质基础、有效的秩序和明确的分工，扯皮现象仍将不断。但是没有钱，基础管理难以维持。 日前，永大花园各小区门口贴出了醒目的律师函：小区物业管理公司已经委托律师对那些欠交和不交费的业主提起了诉讼。还有比这样更糟糕的事情，开发不久的龙河湾小区，曾经是我市环境最美的小区之一，记者现在看到的却是杂草从生，违章建设抬头。因为收费率不足40%，小区物业管理单位已经开始撤出。 是管理好了再有钱，还是先有钱再管理好，两者之间互为因果，职能明晰是基础、是前提。记者在采访中发现：大多数新建小区街道没有指导成立业主大会，选举出业主委员会，实行物业监管和协调处理矛盾纠纷。开发商、业主、物业管理以及街道社区和各行政部门之间缺乏有效沟通，导致新小区的物业管理问题不断。为此，今年3月，市建设局、泰兴镇联合出台了《泰兴城区住宅小区管理考核奖励办法》，明确了各自职能，设立新的考核奖惩规定，新小区物管有望步入规范发展的轨道。 【专家看物业】：前期的物业管理，大部分是由开发企业指定或者委托一个物业公司进行，当有2/3的房产业主入住以后，街道、社区应该帮助、指导成立业主大会，选举业主委员会，监督物业管理或者重新选聘物业公司。开发商应该移交相关公共设施资料，并承担保修期内的公共设施维修。街道、社区应当主动接手小区行政管理，并帮助物管企业和业主委员会处理小区内部事务，同时对物业进行考核。 小区是城市的基本组成部分，物业管理企业只是小区聘请的服务性保姆，不是小区的行政执法者，不是游离于政府管理之外的“世外桃源”。 |