——市住建局房管处党总支书记戴兴武就集体土地房屋转移登记先地后房问题答记者问 （特约记者 燕继锋 记者 叶余华）国家住建部在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》中明确规定，“集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让，应当遵守国家法律和有关规定”。房屋登记部门将严格按照相关法律、法规的规定要件、规定程序，依法进行登记。就集体土地上房屋转移登记先地后房有关问题，记者采访了市住建局房管处党总支书记戴兴武。 记者：《房屋登记办法》对申请农村村民住房所有权转移登记有何新规？ 戴兴武：《房屋登记办法》规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”当前，农村宅基地承担着农民居住保障的功能，但随着城中村改造、新农村建设的步伐加快，集体土地上房屋的买卖在不断增多，当前我市农村房屋主要为宅基地上修建的房屋。宅基地上的房屋主要是指散居的农村房屋。 记者：农村房屋为何禁止向城市居民流转？ 戴兴武：宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起，集体土地上房屋的受让人必须为本集体经济组织成员。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒土地的通知》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建造住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房屋所有权证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 记者：怎样才能确保房产登记的合法有效性？ 戴兴武：根据《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规对集体土地的流转作出了明确的禁止和限制性规定，是集体土地与国有土地同地、不同权的主要原因。以上法律、法规对集体土地流转的限制性规定，要求房屋登记机构在办理房产登记时更加谨慎，怎样才能确保房产登记的合法有效性？在受理集体土地上的房产转移登记时应先办理宅基地使用权变更登记，再办理房屋所有权转移登记，也就是“先地后房”的原则。这与国有土地上房屋的转移登记正好相反，国有土地上的房屋进行转移登记时，先办理房屋所有权转移登记，再办理土地使用权变更登记。 记者：集体土地上的房屋转移登记为何坚持先地后房的原则？ 戴兴武：村民住房所有权的转移是否符合相关的法律、法规规定的宅基地使用权变更登记条件并且取得宅基地使用权证，房屋登记机构无法认定也难以认定，必须先由土地管理部门做出前置认定。由于《江苏省城市房地产交易管理条例》第十条的规定房地产转让当事人在转让合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请。这是针对国有土地上房屋转移登记而言的，一段时期使得很多人在办理集体土地上房屋转移登记时，要求我们房屋登记部门先办理房屋权属转移登记，错误地引用“城市房地产交易管理条例”。如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权变更登记，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，则无法办理宅基地使用权变更登记，从而造成宅基地使用权主体与房屋所有权主体不一致。宅基地使用权变更登记后，即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权，从而房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记，避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。因此集体土地上的房屋转移登记应坚持“先地后房”的原则。 |