（记者 卢怡）交纳物业费，是许多业主的心头之痛，“钱交了，可物业服务管理不到位，我们觉得太冤枉。”不少业主如此说。但对于物业公司来说，收缴物业费也并非易事，物业费的收缴，已成为一些物业公司的“魔咒”——物业费收费标准降低，自己处于赔本经营，还换不来业主的理解与支持，物业费征收困难。一些小区因此陷入了“业主欠费——物业亏损——服务减少——更多业主不交费——物业弃管”的恶性循环状态。 安置小区物业费难收 物业公司撤走 “物业做得不好，我们就撤掉他们。”当与物业公司发生纠纷时，不少业主容易说出这样的话。然而物业管理服务涉及千家万户，炒物业的鱿鱼并不是解决问题的根本办法。近日，记者从济川街道跃进社区了解到，辖区内的兴和佳园已经有两个物业公司进驻，但先后撤离。 跃进社区副主任丁建云向记者介绍，兴和佳园物业公司撤走的原因就是物业费难收，对此，社区也派人帮忙收物业费，但是物业费仍是难以收缴。丁建云说：“4月中旬，兴和佳园新物业公司试运营结束，小区整体收费率不足300户，没有达到40%左右。所以，新进的物业公司只得被迫撤场。” 丁建云介绍，目前，整个兴和佳园的管理处于一种瘫痪状态。作为安置小区的老百姓，等、靠、要的思想比较严重，总认为物业公司撤掉了总有人来问事，不可能就这样让小区脏乱差。 “现在有部分老百姓垃圾随便丢，多数人都已经把小区的垃圾送到了大门口，这些垃圾也是由环卫所帮着先处理掉的，但是这个办法只能作为权宜之计。”丁建云介绍，按规定小区的垃圾不是环卫所处理。所以，目前小区的业主们要尽快想出解决办法。 不缴纳物业费的业主也有自己的看法。居民陈女士说：“拆迁的时候没有跟老百姓说要进驻物业公司，我们没答应，物业费该由谁交？”“我家房子漏水，你们也不管。”住在一单元的老两口打开家门，见是物业便连连抱怨，“只要物业修好了，我们就交物业费。”随后，又挑出了物业服务的许多毛病：车辆无序停放、楼道卫生清扫不及时，并表示没有享受到相应的服务，当然不会心甘情愿地缴费。 记者了解到，兴和佳园也是有业主委员会的，那么业主委员会有没有参与物业和业主之间的协调呢？业主委员会委员朱立成介绍：“事实来说，业主所提出的合理诉求我们业主委员会都考虑了，而且在社区的配合下，为广大业主主张权益，已经基本全部到位。但是老百姓反对我们收缴物业费，收费率不到40%左右。” 与兴和佳园一样，新北家园也存在物业费收缴难的问题。目前，新北家园的物业由九新物业公司管理，一进小区，记者就看到不少破损的垃圾桶和破旧的垃圾清运车。 九新物业新北家园保安金明信介绍：“现在我们收的物业费，只能勉强支付维护人员、清洁工的工资，这些基本设施比如垃圾桶、清运垃圾的车辆、窨井盖子等，坏掉了我们没有费用买新的。” 据了解，目前新北家园的物业费标准是2.5元一平方，收缴率为70%左右，而这样实惠的价格，目前已经难以维持正常的物业管理。金明信介绍，小区的业主委员会已经成立了，但没有运作。 业主委员会当家 物业、业主融洽相处 在一定程度上，业主委员会在物业管理上起了很大的作用。我市也有不少物业、业主相处融洽共同管理小区的典型，鸿福苑就是其中之一。鸿福苑建于2004年，至目前已有十多年的时间，共入住288户，记者对目前小区的物业管理服务状况进行了随机采访。 业主韩金梅介绍：“扫地的清洁工每天来上班，我们每天早上都能看到他们清扫道路。打扫楼道、清运垃圾的人也很尽职，每天楼道的楼梯扶手都擦得干干净净，垃圾也及时清运，夏天闻不到异味。我们这个小区比起其他小区还是可以的。” 业主汪正畅告诉记者：“管理小区一定要负责任，我们小区的物业不管是从打扫卫生还是治安管理等方面，处理得很好，住在这里很安全。” “家里有什么难题来找物业，物业会及时帮忙解决，哪怕一盏灯不亮，跟物业的李主任一说，他就积极的帮忙，平时待人也亲切，平易近人。”业主刘章美告诉记者，现在的九新物业是2011年进驻小区的，以前的物业公司管理可没有现在这么好。对此，记者找到了鸿福苑物业管理负责人李云先，他认为这个功劳不全是自己的，相当一部分是由于业主委员会的支持。李云先介绍：“没有业主委员会，单纯靠物业也是相当难管理的，像一些外来户，租的房子，根本不理物业，我们就和业主委员会一起去做工作。业主委员会一直参与物业管理，平时检查我们的工作，业主提议的事情，比如绿化要修剪、要清除杂草等等，我们会及时采纳。” 李云先介绍，他们小区上一年的物业费收缴率达到了98%，他介绍以他多年物业管理的经验来看，没有业主委员会的协调，物业工作的开展就不会这样顺利。 业主委员会主任徐正然告诉记者：“我们业主委员会主要工作就是协调物业，协调哪个地方不到位，比如水、电、过节放鞭炮、过节烧纸等等，还要检查安全、巡岗，督促他们。我们也要帮着协调收物业费，我们跟李主任说过有什么困难直接找委员会。一方面是业主有困难找到业主委员会，另一方面是物业有困难也找到业主委员会，不管是谁找，我们都积极帮助协调，因为小区是我们大家的家。” 徐正然介绍，正因为有这样热心、有责任心的业主委员会，鸿福苑的物业和业主之间才有这么融洽的关系。 “广大业主应该树立正确的消费意识，认识到缴纳物业费是小区居民应尽的义务。”博诚律师事务所律师虞兵介绍，业主应通过正当途径解决各种物业争端，拖欠物业费的做法并不可取。根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《条例》），物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用。据了解，物业费根据物业服务等级结合业主房屋的建筑面积来计算收取，而服务的内容在物业服务合同中有具体的约定。《条例》还规定，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主拖欠物业费，物业可以诉诸法律，那么，业主也可以采取合理合法的手段维护自己的合法权益。虞兵建议，业主委员会在与物业签订服务合同时，应当细化服务项目，约定可操作、可监督的标准，比如清扫楼道，每周清扫几次，物业服务具体包括哪些内容，一旦业主认为物业服务不到位，可以根据这些细化的标准对物业的服务水平进行监督、评定，向物业公司提出改进意见，如果服务水平仍达不到标准，业主可以要求更换物业。 |